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住宅消费银行商业模式探索
作者：李天    文章来源：本站原创    更新时间：2007-12-18

　　住宅消费银行是以住宅消费者加盟和房产开发商加盟为基础，以银行为信用保证，以回报房产消费者利益的驱动机制的一种新型回馈式营销模式和信用消费方式。
　　
　　1、住宅消费银行的组建方式。
　　
　　住宅消费银行是属于中介服务性质的具有独立法人资格的企业。住宅消费银行是一个营销主体，同时也是一个营销网络联盟体，实行独立核算、自负盈亏。住宅消费银行不是真正意义上的银行，也不属于金融机构范畴。有以下五种方式可供创业者选择。一是依托银行，在银行下开办二级法人企业。二是依靠大的房产开发商，在房产开发企业下设二级法人机构。三是将目前的信誉好、规模大的房产中介机构改组，增加其业务范围。四是将目前信誉好、管理水平高、规模大的物业管理公司改组，扩大业务范围。五是由银行、房产开发商及其它投资主体或个人为股东组建股份公司或有限责任公司。
　　
　　2、选择一家商业银行为依托。
　　
　　住宅消费银行成立后，必须选择一家商业银行作为依托，该项商业银行作为整个开发、经营销售、消费链条的信用保证。该商业银行既为房产开发商与住宅消费银行的结盟协议提供信誉保证，又为房产开发商提供滚动开发的贷款资金，还是整个开发、经营销售、消费全过程的结算支付中心。选择商业银行作为依托是住宅消费银行的营销网络成败的关键。
　　
　　3、房产开发商的加盟。
　　
　　住宅消费银行与房产开发商结盟，签订结盟协议，使其成为联盟中的住宅供应商，房产开发商将开发建好的住宅整批交住宅消费银行经销。如此发展下去形成一个跨地域的全国性的房产营销网络。
　　
　　4、消费者的加盟。
　　
　　消费者填写入会表后，经过一定程序的信誉审核方可取得住宅消费银行的营销网络的消费资格，成为结盟网络中的固定消费者。消费者可以在全国范围内跨地区租房消费，同样累计计算积分，住宅消费银行的业务范围拓展后，还可以跨行业消费。如此发展下去，将可形成一个庞大的消费者群体网络。
　　
　　5、住宅消费银行的服务方式。
　　
　　住宅消费银行可将服务对象定位在中低收入人士。消费客户可以分为三大类。一类长期客户，指一次性付款购房者，购房后还可以享受住宅消费银行的换房、储蓄、托管、维修、物业管理等系列优质服务。一类是定期客户，指交纳首期房款后，按年使用房屋并按年交纳房租客户。一类是活期客户，指按月使用房屋，并按月交纳房租的客户。三类客户均需要到指定银行分别存不同数额（具体数额由住宅消费银行根据具体情况确定）的开户款，银行发给一张定期存折和一张消费信用卡。该卡既是信用保证卡，又是结算支付卡。租房时，客户将预计租房租金存入卡中，将卡交住宅消费银行就可以使用营销网络中的任何一套住房，商业银行设在住宅消费银行的工作人员按月刷卡，卡上透支，按信用卡管理办法罚滞纳金，退房时退卡。客户平时还可以用此卡存款、取现、消费、一卡多用。客户自己保管存折和卡，利息归客户。
　　
　　当消费客户的累计积分达到相应标准后，可以在营销网络中的任何一家房产开发商的住宅中挑选一套客户满意的相同积分标准的住宅，房产权归客户，办理房产证。
　　
　　每套住宅的月租金和取得产权所需的积分标准的计算要综合考虑以下因素：本套住宅的市价、地段、楼层、面积、内部设施、物业管理水平，房屋折旧率、银行月利率、资金现值和终值等，并参考同地段、相同建筑标准住宅的租金后综合算出月租金并确定消费者取得该套住宅产权所需的积分标准。月租金可以每年作一次适当调整。
　　
　

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