住宅消费银行商业模式探索
作者：李天 文章来源：本站原创 更新时间：2007-12-18
- 6、住宅消费银行的管理方式。
房产开发商将建好的商品房成片或整栋将房屋的使用权、管理权、维修权交住宅消费银行行使，其产权仍暂时属房产开发商。房产开发商可凭产权按整体评估价的70%到营销网络依托的商业银行贷款作为滚动开发资金，贷款期限与获得产权所需积分标准的房屋租赁期限相同，一般可定为五年。房屋的出租手续由住宅消费银行办理，房租由营销网络所依托的商业银行信用卡结算中心驻住宅消费银行代办处收取，此笔资金由信用卡结算中心统一管理，住宅消费银行不能随意动用租金。每月由信用卡结算中心按住宅消费银行与房产开发商的结盟协议规定，将管理费、维修费划归住宅消费银行，其余则全部划给房产开发商或抵扣房产开发商的贷款。按结盟协议约定的租赁期限（一般为五年）到期后，房产开发商无条件将房屋产权过户到住宅消费银行指定的客户名下。如果消费者不要房产，住宅消费银行可以返还累计交纳的租金总额的30%左右给客户。客户可以随里营销网络结盟开发商范围内调换租房，换面积、换地段、换楼层，其租金可以累计，计入总积分。
住宅消费银行的优势何在？
住宅消费银行的实质，是通过将房屋产权与使用权的有效分离、有效转换，组建一种各方面联系密切、利益共享的合作型行销网络，培养固定的消费群体，建立一种稳定的、以人为本的人性化的开发、营销、消费关系，将过去房产开发商的自产自销的散兵游勇的游击队式的传统营销方式改变为集约化、规模化的现代营销方式。并将规模经营所节约的营销费用和增加的利润通过消费者的重复消费、规模消费而直接回馈给消费者，通过逐步积累的房屋使用权最后转换成房产权，从而达到提升消费者权益，满足消费者需求的宗旨与精神。
住宅消费银行的整体优势集中体现在以下几个方面：
1、综合了租与售的优势，有利于探索出一种具有中国特色的信用消费。
住宅消费银行采取租售结合的方式，既吸收了租与售的优势，又与两者有着本质的区别，它比租房更灵活、方便，选择余地更大，享受更多的优质服务，最后还能获得房产权；它比一次性购房、分期付款购房、按揭购房等更灵活，客户用比较少的前期资金，根据自身的实力与需求，灵活掌握，在可长可短的时期内拥有一套具有自主产权的住房。房屋的使用权、所有权始终置于一种可控的流动状态之中。客户租房不单纯是消费行为，又是储蓄和投资行为；客户既是消费者，又可是经营者，客户可代亲戚、朋友、单位租房，其积分可计入自己的总积分，住宅消费银行可以大量容纳这类具有双重身份的经纪人。住宅消费银行是一种新型的信用消费，变储蓄未来为投资和消费未来。住宅消费银行将掀起一场消费理念、消费习惯、生活方式和营销方式的革命。
2、协同运作，利益共享，有利于培养一种新的资本运营的企业发展模式。
在当前市场竞争加剧，市场需求多变的营销大环境下，住宅消费银行把房产开发商、住宅消费者，基至是竞争对手进行有效的利益组合，获得长期、稳定的发展，获得1+1>2的协同效应。住宅消费银行通过银行信用作保证，以互助为纽带，把消费者和房产开发商联结成一个开发、经营销售、消费的链条，四者通过链条的转动达到互助、互惠、互利、互补的共同发展的多功能综合优势。住宅消费银行经过科学的精密计算、合理设计后既保证房产开发商、银行、消费者、住宅消费银行四者的正当利益，又将四者资金风险、经营风险控制在最低限度，形成相互依赖、相互制约的开发、经营销售、消费链条。
住宅消费银行提高营销效率，降低了营销成本，提高了资金的有效使用率，优化了资源配置，达到了资源共享的目的，是一条崭新的资
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