 成功策划中国第一品牌：中国第一地产品牌万科、中国第一陶瓷品牌东鹏、中国信用卡第一品牌广发卡、中国第一商业连锁地产大商汇、中国第一都市禅林文殊院、云南白酒第一品牌茅粮
　　
　　 成功策划中国旅游王牌：大理、香格里拉、怒江、昆明、遵义、井冈山、南岳衡山，半年炒热石屏县。
　　
　　第四是产业策划，在房地产领域体现为泛地产的开发。
　　
　　2004年我们策划的新希望的大商汇项目，就是一种全新的地产理念---“物流地产”，2004年，新希望大商汇成为中国地产的哥伦布，把物流地产变成了中国房地产业的新大陆，开始在全国兴起了物流地产的狂潮，引起全国的效仿。当政府的调控政策使得地产商的路越走越窄时，开发商们纷纷学习大商汇，打起了“物流地产”的大旗。
　　
　　所谓的“物流地产”，就是先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。
　　
　　也就是说，物流地产开发商只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户指定的物流公司操作。其本质是地产商而非物流商。
　　
　　“物流地产”模式的价值在于能更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。地产和物流设施占据了物流公司的很大一部分固定成本。而物流地产开发商可以根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。
　　
　　但这只是物流地产的书面定义，但物流地产的真正好处有几点：
　　
　　一是廉价圈地
　　
　　行业的快速增长往往离不开大环境。数据表明，我国物流市场需求和现代物流业均已进入快速增长时期，目前市场规模超过2万亿元，并且根据专家的预测，未来几年我国物流市场将保持年均20%的增速。
　　
　　开发高容积率的住宅马上就可以回收数以亿计的利润，而做物流地产未来的成长将带来丰厚的回报。房地产与物流地产的根本区别在于，开发房地产时，开发商最关心的是尽快卖完自己的房子。然而物流地产开发的收益却是在开发之后，不仅要建好市场，还要经营好市场，管理好市场，保持物业的持续增值能力。
　　
　　开发商心里有数，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是他们发家的资本。物流地产是政府大力支持的项目，在土地立项上，物流地产相对而言比较廉价。尤其是昆明作为东盟桥头堡及中国东盟两廊的中心城市，面向东盟18亿人的巨大商机，大商汇项目符合昆明及云南省政府的打造物流中心城市的发展战略，因此获得政策支持就不言而喻了。
　　
　　物流行业是国家鼓励的行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流地产商也比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。
　　
　　然而，是什么原因导致地方政府“心甘情愿”地将大块土地廉价地转让给投资商呢？
　　
　　物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。更为重要的是，物流地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。
　　
　　如果纯住宅地产开发，政府在取得土地款之外，就没有更多的地方收益了。而物流地产项目却能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做物流地产项目也就不奇怪。
　　
　　富力地产总裁张力在2007年发出了感叹“拿地太便宜了”，富力在广州花都区一口气吃下了1900亩工业仓储用地，土地价格为10万／亩，而当地土地的地价为18万／亩。也就是说，富力几乎是以现有土地价格的一半，拿下了现在用于做物流地产的用地，难怪富力地产总裁张力会说“拿地太便宜了”。
　　
　　二是租金高、回报稳定
　　
　　除了最诱人的廉价土地外，物流地产投资多、租金高、回报稳定的特点也让房地产商“心驰神往”。
　　
　　大商汇国际建材城只租不售，均价大约为每月每平方米在40～60元之间，管理费另计。如此说来，即使按最低40元／平米价格，建筑面积40万平米的国际建材城按八成出租率估算，每年的租金将到达1.5亿元左右。
　　
　　然而，大商汇的整体规划不只是面积达40万平米的国际建材城，而近100万平米的商业面积。
　　
　　随着城市中心区的发展，中心区的物流集散地需要更大的空间来承接，因此向市郊转移成为必然，房地产商获得了新的机会。
　　
　　开发商希望通过多途径的尝试，缓解宏观调控带来的巨大压力，然而，转向物流地产，同时也要迎来更大的风险：前期客源压力，运作模式压力，以及市场风险等，这些都是他们不得不面对的问题。有了问题，就会有人想办法，有人想办法，就会有高招。所以，物流地产出现了第三种好处。
　　
　　三是转换用途
　　
　　中国的物流地产是“概念圈地”，很多地产商打着物流地产的幌子在圈地，再把土地拿来开发商业地产，土地的用途不同，土地的价格也不同。开发商往往在廉价购买土地后转做经营其他地产项目。这种现象太多了，有的甚至更严重。如住宅立项的土地用在商务上，在北京的CBD就是一件很普遍的事。
　　
　　中国号称实施“世界上最严格的土地保护制度”，城市的土地属于国有，但是“严格的土地制度”也锻炼了中国地产商高超的商业技巧。
　　
　　放眼北京的CBD，商务住宅和写字楼的广告比比皆是，而真正的敢理直气壮号称纯住宅的寥若晨星。据了解，除篮堡国际公寓打出纯住宅的口号以外，大多数的地产公司打出的口号都是商务、出租。而据业地产界人士透露，很多地产商都试图把住宅或公寓立项的土地变相地开发成写字楼的功能。
　　
　　前面提到的富力地产买下1900亩广州工业仓储用地，这个工业仓储用地的用处是什么呢？据了解，富力这个物流地产项目正在进行前期的招商工作，计划有住宅、酒店、写字楼及物流等业态。
　　
　　这种现象没有办法区别是否违规。开发商从头到尾也都是按照政策范围内操作，只是最终产品的使用功能转换了。
　　
　　熟悉这一套的高手要算潘石屹，他的现代城和建外的SOHO通过集纳时尚元素的家庭办公理念，掩盖了写字楼的本来面目，购买者趋之若鹜。而据了解，建外SOHO的土地立项并非商业地产项目，但建起来的新型公寓却完全具备写字楼功能。

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